內蒙古房地產評估現場查勘的幾點思考

1、估價對象及所依賴的環境在估價作業期間查勘結論發生了重大變化，應對估價報告作出調整和說明。

（1）估價對象自身狀況：估價報告期間，估價對象發生重大狀況變化，例如房屋局部倒塌或局部土地滅失等視不同的估價目的，應對估價結果進行重新調整和說明。

（2）估價對象的環境：估價報告期間，估價對象所依賴的社會經濟政治環境，尤其是規劃變更等發生重大變化，甚至使估價時點的估價結果無法使用，應對估價結果進行調整。

2、拆遷評估多為追溯性評估。按照《福建省城市房屋拆遷評估技術規范》，拆遷補償的估價時點為《房屋拆遷許可證》核發之日，所以拆遷評估的現場查勘多在估價時點之后。因此，估價人員應關注房屋主體、設施設備因自然毀損、被拆被盜造成的兩個時點的差異，作相應調整，并在估價報告中作必要說明和聲明。

3、專業工作盡量依托專業機構。如拆遷房屋估價查勘中涉及到工程造價、成新鑒定，尤其是危房，面積測量等工作時，建議委托人另行委托相應有資格的機構同步進行，評估機構利用其工作成果。

4、現場勘驗、調查詢證記錄應充分完備。現場工作底稿上應有現場記錄人、復核人的及時簽字。內蒙古房地產評估公司應載明勘查時間、地點、勘查人、在場人、勘查經過和結果(內容涵蓋所有區域和個別因素)，并請當事人或在場人簽名、蓋章，當事人或在場人拒絕的，應予說明。市場調查詢證記錄亦如此。必要時，可將現場勘驗記錄、照片、錄像、證照材料及時提交委托方一并公正機構辦理證據保全手續。

5、 現場拍攝照片低要求：

（1）部位：小區大門、小區背景、區內平面（到小區很高建筑物頂或相關部位俯拍）、樓宇外觀、梯間、廳、房間、廚房、衛生間、露臺等。

（2）細部：對評估對象應有細部拍攝，突出物業管理公司、外墻裝飾、房內裝修、家具、門窗、設施設備、構筑物、其他特別構造等。

（3）內容：樓宇外觀盡量要把整座樓的全景照進去，突出其特點；室內照片盡量要能體現出房內的裝修情況，盡可能把地面，墻和天花都能照到。需要離被拍攝物遠一點才能達到這個效果。

總之，規范的現場查勘能幫助估價師將估價對象、周圍環境親身體驗轉化為客觀量度，內蒙古房地產評估減少估價師的主觀判斷，量化環境因素和個別因素對房地產估價對象價值的影響，提高估價的質量，提高估價師執業水平，降低甚至規避了估價師乃至估價機構的責任和風險。